En 2025, un appartement ancien s'est vendu en médiane 4 386 €/m² à Saint-Cyr-l'École, et une maison 4 783 €/m². Ces chiffres sont tirés des 230 ventes de logements enregistrées chez les notaires et publiées par l'État[1]. Ils ne sont ni des prix d'annonce, ni des estimations d'algorithme : ce sont des prix signés.
Les prix publiés en ligne mélangent souvent annonces, estimations et modèles statistiques. Sur ce site, je ne retiens qu'une source : la base DVF (Demandes de valeurs foncières), produite par la Direction générale des finances publiques à partir des actes notariés. Elle recense chaque vente avec son prix, sa date, la surface et le nombre de pièces du logement. Je l'utilise au quotidien pour préparer mes avis de valeur, et c'est elle qui alimente l'estimateur en ligne du site.
Quel est le prix au m² à Saint-Cyr-l'École en 2025 ?
Le tableau ci-dessous résume l'année 2025. La médiane est le prix qui partage les ventes en deux : la moitié s'est vendue plus cher, l'autre moitié moins cher. Elle résiste mieux qu'une moyenne aux ventes atypiques, comme un appartement avec travaux lourds ou une maison d'exception.
| 2025 | Prix médian au m² | 50 % des ventes entre | Ventes | Prix médian | Surface médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 4 386 €/m² | 3 334 et 4 909 € | 180 | 225 000 € | 63 m² |
| Maisons | 4 783 €/m² | 4 308 et 5 209 € | 50 | 460 500 € | 93 m² |
Ventes de logements anciens, un seul logement par vente, hors ventes sur plan (VEFA) et hors valeurs extrêmes. Source : DVF, calculs Vivre à Saint-Cyr-l'École.
Le marché saint-cyrien est d'abord un marché d'appartements : 180 ventes sur 230 en 2025, soit près de huit transactions sur dix. Les maisons, concentrées dans le sud pavillonnaire et quelques rues du centre, sont plus rares et se négocient à un prix au m² plus élevé, porté par le terrain.
Les prix remontent-ils après la baisse de 2024 ?
Oui pour les appartements, pas encore pour les maisons. Après deux années de hausse en 2021 et 2022, le marché a encaissé la remontée des taux de crédit : la médiane des appartements est tombée à 3 995 €/m² en 2024, soit −11,8 % par rapport à 2022. L'année 2025 a effacé l'essentiel de ce recul, avec +9,8 % sur un an.
| Prix médian au m² | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 4 314 €/m² | 4 531 €/m² | 4 443 €/m² | 3 995 €/m² | 4 386 €/m² |
| Maisons | 5 295 €/m² | 5 255 €/m² | 5 370 €/m² | 4 956 €/m² | 4 783 €/m² |
Source : DVF 2021-2025.
Les maisons suivent une trajectoire différente : −3,5 % en 2025 et −9,7 % depuis 2021. L'échantillon est plus réduit (50 ventes en 2025), ce qui rend la médiane plus sensible à la composition des ventes de l'année. Sur le terrain, je constate surtout que les acquéreurs de maisons sont devenus très exigeants sur l'état et la performance énergétique : une maison à rénover se négocie nettement, une maison refaite se vend vite.
Combien coûte un appartement selon sa taille ?
Plus un appartement est petit, plus son prix au m² est élevé. C'est mécanique : la cuisine, la salle de bains et l'entrée coûtent aussi cher à construire et à rénover dans un studio que dans un 4 pièces, et la demande des investisseurs et des primo-accédants se concentre sur les petites surfaces. À Saint-Cyr-l'École, l'écart dépasse 1 000 € par m² entre un studio et un grand appartement familial.
| Surface (2024-2025) | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Moins de 35 m² | 30 | 4 933 €/m² |
| 35 à 55 m² | 85 | 4 408 €/m² |
| 55 à 75 m² | 123 | 4 179 €/m² |
| 75 à 95 m² | 68 | 3 995 €/m² |
| 95 m² et plus | 10 | 3 431 €/m² |
Appartements anciens vendus en 2024 et 2025. Source : DVF.
En prix total, les repères par nombre de pièces sont les suivants :
| Typologie (2024-2025) | Ventes | Prix médian | Surface médiane | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 28 | 138 500 € | 27 m² | 4 958 €/m² |
| 2 pièces | 84 | 200 750 € | 45 m² | 4 615 €/m² |
| 3 pièces | 110 | 268 575 € | 64 m² | 4 217 €/m² |
| 4 pièces | 84 | 302 895 € | 81 m² | 3 917 €/m² |
| 5 pièces et + | 12 | 288 500 € | 101 m² | 3 058 €/m² |
Source : DVF, ventes 2024-2025.
Le 3 pièces est la typologie la plus échangée (110 ventes en deux ans), autour de 268 575 €. Le 4 pièces se situe autour de 302 895 € : c'est le produit recherché par les familles, et celui qui manque le plus souvent à la vente.
Quels secteurs de Saint-Cyr sont les plus chers ?
La moyenne communale cache des marchés très différents. Sur 2021-2025, l'écart entre le secteur le plus cher et le plus accessible dépasse le rapport de un à deux pour les appartements :
| Secteur | Appartement (médiane 2021-2025) | Ventes |
|---|---|---|
| Écoquartier Charles-Renard | 5 113 €/m² | 130 |
| Gare & Pierre-Sémard | 4 769 €/m² | 79 |
| Autour du lycée militaire | 4 669 €/m² | 170 |
| Centre-ville & Hôtel de ville | 4 452 €/m² | 322 |
| L'Épi d'Or | 2 883 €/m² | 65 |
| Ouest : Casanova, Roger-Henry | 2 712 €/m² | 78 |
| Fontaine Saint-Martin | 2 406 €/m² | 118 |
Secteurs comptant au moins 30 ventes d'appartements. Périmètres établis par regroupement de rues.
L'écoquartier Charles-Renard arrive en tête, porté par un bâti récent et performant et par la proximité de la plaine de Versailles. Les abords de la gare et du lycée militaire suivent. Fontaine Saint-Martin et l'ouest du centre ferment la marche : ce sont de grandes copropriétés des années 1960 et 1970, où le prix d'entrée bas doit se lire avec les charges et les travaux à venir.
Un prix au m² ne vend pas un bien. Dans une même rue, j'observe régulièrement des écarts de 15 à 20 % entre deux appartements de même surface : l'étage, l'extérieur, l'état et les charges de copropriété font souvent plus de différence que l'adresse.
Que valent ces chiffres pour votre propre bien ?
Une médiane situe un marché ; elle ne donne pas la valeur d'un logement précis. En 2025, 10 % des appartements de la commune se sont vendus moins de 2 530 €/m² et 10 % plus de 5 398 €/m². Entre ces deux bornes, la position d'un bien dépend de critères que la base DVF ne connaît pas :
- La résidence : année de construction, état des parties communes, travaux votés ou à venir.
- L'étage et l'ascenseur, la luminosité, la vue et le vis-à-vis.
- L'extérieur : balcon, terrasse ou jardin privatif.
- Le stationnement : place de parking ou box, souvent déterminant à la revente.
- L'étiquette énergie, qui conditionne aussi la possibilité de louer.
C'est pour cela qu'une estimation sérieuse part toujours des ventes comparables les plus proches, dans la même résidence ou la même rue, puis se corrige après visite. Les données publiques permettent à chacun de suivre les ventes de son secteur[2] ; leur lecture demande de comparer des biens réellement comparables.
En résumé
- 014 386 €/m²
prix médian des appartements anciens vendus en 2025.
- 024 783 €/m²
prix médian des maisons, sur un marché plus étroit.
- 03+9,8 %
évolution des appartements sur un an, après le creux de 2024.
- 045 113 €/m²
médiane de l'écoquartier Charles-Renard, le secteur le plus cher.
- 05230 ventes
de logements anciens enregistrées en 2025.
Source : DVF (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025, calculs Vivre à Saint-Cyr-l'École.
Sources
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), DGFiP et Etalab, ventes 2021 à 2025
- « Estimez la valeur de votre bien immobilier », Service-Public.fr
Données consultées en octobre 2026. Les règles citées évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet.
Guillaume AB DER HALDEN
HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008, sur Saint-Cyr-l'École et l'écoquartier Charles-Renard depuis 2016 : estimation, vente, achat et gestion locative à Saint-Cyr, Fontenay-le-Fleury et Bois-d'Arcy.
