Le marché d'une commune ne monte ni ne baisse d'un bloc. À Saint-Cyr-l'École, certaines rues ont progressé depuis 2021 quand d'autres ont nettement reculé. J'ai comparé, rue par rue, le prix médian des appartements vendus de janvier 2021 à juin 2023 et celui des ventes de juillet 2024 à juin 2026[1].
Seules les rues comptant au moins quatre ventes sur chacune des deux périodes sont retenues : 24 rues à Saint-Cyr-l'École. Sur de petits échantillons, quelques ventes atypiques peuvent faire bouger une médiane ; les écarts de quelques points ne sont donc pas significatifs. Ce sont les tendances fortes qui comptent.
Les rues où les prix progressent
| Rue | 2021 à mi-2023 | 24 derniers mois | Évolution |
|---|---|---|---|
| Rue Robert Desnos | 2 235 €/m²23 ventes | 2 588 €/m²5 ventes | +15,8 % |
| Rue Georges Politzer | 2 026 €/m²4 ventes | 2 233 €/m²4 ventes | +10,3 % |
| Place Pierre Sémard | 4 960 €/m²10 ventes | 5 448 €/m²15 ventes | +9,8 % |
| Rue du Docteur Vaillant | 4 667 €/m²8 ventes | 5 103 €/m²7 ventes | +9,4 % |
| Rue Victor Hugo | 4 564 €/m²16 ventes | 4 786 €/m²16 ventes | +4,9 % |
| Villa de l'Épi d'Or | 2 883 €/m²31 ventes | 2 984 €/m²14 ventes | +3,5 % |
| Rue Charles Michels | 2 289 €/m²8 ventes | 2 366 €/m²4 ventes | +3,4 % |
| Promenade des Anges | 4 518 €/m²49 ventes | 4 631 €/m²23 ventes | +2,5 % |
Appartements anciens. Source : DVF.
Les rues où les prix reculent
| Rue | 2021 à mi-2023 | 24 derniers mois | Évolution |
|---|---|---|---|
| Avenue Jean Jaurès | 4 286 €/m²4 ventes | 3 111 €/m²5 ventes | −27,4 % |
| Rue Danielle Casanova | 3 523 €/m²16 ventes | 2 927 €/m²17 ventes | −16,9 % |
| Avenue de la Division Leclerc | 4 255 €/m²13 ventes | 3 750 €/m²13 ventes | −11,9 % |
| Avenue Geneviève de Galard | 5 308 €/m²10 ventes | 4 768 €/m²6 ventes | −10,2 % |
| Rue Charles de Foucauld | 5 533 €/m²8 ventes | 4 997 €/m²6 ventes | −9,7 % |
| Avenue du Général de Gaulle | 5 450 €/m²4 ventes | 4 940 €/m²14 ventes | −9,4 % |
| Rue des Demoiselles de Saint-Cyr | 4 750 €/m²7 ventes | 4 360 €/m²6 ventes | −8,2 % |
| Rue Émile Zola | 3 216 €/m²4 ventes | 2 967 €/m²5 ventes | −7,7 % |
| Rue Lucien Sampaix | 4 956 €/m²37 ventes | 4 631 €/m²12 ventes | −6,6 % |
| Rue de l'Union | 4 389 €/m²6 ventes | 4 124 €/m²7 ventes | −6,0 % |
| Allée Maurice Farman | 5 274 €/m²5 ventes | 4 960 €/m²4 ventes | −5,9 % |
| Rue Roger Henry | 2 642 €/m²5 ventes | 2 498 €/m²4 ventes | −5,4 % |
| Allée Claude Érignac | 4 988 €/m²7 ventes | 4 778 €/m²4 ventes | −4,2 % |
| Avenue Pierre Curie | 4 627 €/m²69 ventes | 4 524 €/m²36 ventes | −2,2 % |
| Rue Gambetta | 3 486 €/m²12 ventes | 3 420 €/m²6 ventes | −1,9 % |
| Rue Gabriel Péri | 4 345 €/m²51 ventes | 4 306 €/m²37 ventes | −0,9 % |
Appartements anciens. Source : DVF.
Pourquoi ces écarts ?
À Saint-Cyr-l'École, la lecture est double. Les rues de l'écoquartier Charles-Renard (avenue Geneviève-de-Galard, rue Charles-de-Foucauld, avenue du Général-de-Gaulle) reculent de 9 à 10 % : en 2021-2023, une partie des ventes portait sur des logements quasi neufs ; aujourd'hui, ce sont des reventes, qui se négocient sans la prime du neuf. C'est le cycle normal d'un quartier récent. Dans l'ouest du centre, la rue Danielle-Casanova et l'avenue de la Division-Leclerc reculent nettement. À l'inverse, les abords de la gare progressent, et quelques rues de Fontaine Saint-Martin (Robert-Desnos, Georges-Politzer) remontent depuis un niveau bas, sur de petits échantillons.
Dans les grandes copropriétés des années 1960 et 1970 (chauffage collectif, isolation d'origine, étiquettes énergie souvent en E, F ou G), la contrainte énergétique pèse sur les prix : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et les F suivront en 2028[2]. Une partie des investisseurs s'en détourne, et les acheteurs occupants intègrent le coût des travaux dans leur offre.
Les copropriétés de plus de 200 lots doivent en outre disposer d'un DPE collectif et d'un projet de plan pluriannuel de travaux[3]. Ces documents rendent visibles des travaux que l'acheteur chiffre immédiatement. À l'inverse, les rues qui progressent combinent souvent un bâti plus récent, la proximité de la gare ou des commerces, et des surfaces recherchées.
Si votre résidence a déjà voté et financé ses travaux de rénovation énergétique, c'est un argument de prix à mettre en avant dès l'annonce. Si elle ne l'a pas fait, mieux vaut le chiffrer en amont que le découvrir pendant la négociation.
Pour le niveau actuel de chaque rue : le classement rue par rue 2026. Pour votre bien : l'estimation en ligne, puis un avis de valeur après visite.
Sources
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées, mise à jour du 20 octobre 2026 (ventes de juillet 2021 à juin 2026), DGFiP et Etalab
- « Propriétaires bailleurs : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être louées », Service-Public.fr
- « Copropriété : le point sur le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) », Actu-Juridique
Données consultées en octobre 2026. Les règles citées évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet. Méthode de calcul des prix : notre méthodologie.
Guillaume AB DER HALDEN
HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008, sur Saint-Cyr-l'École et l'écoquartier Charles-Renard depuis 2016 : estimation, vente, achat et gestion locative à Saint-Cyr, Fontenay-le-Fleury et Bois-d'Arcy.