Un investissement locatif se juge sur trois chiffres : le prix d'achat, le loyer et les charges. À Fontenay-le-Fleury, voici le rendement brut par typologie, calculé avec les prix des ventes signées de juillet 2024 à juin 2026[1] et le loyer de marché de la commune[2].
Quel rendement brut par typologie ?
| Typologie | Prix médian | Surface médiane | Loyer mensuel estimé | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 111 500 € | 29 m² | 540 € | 5,8 % |
| 2 pièces | 160 000 € | 44 m² | 810 € | 6,1 % |
| 3 pièces | 203 500 € | 62 m² | 1 160 € | 6,8 % |
Prix : DVF, juillet 2024 à juin 2026. Loyer : 18,7 €/m² charges comprises (Carte des loyers 2025) appliqué à la surface médiane ; les petites surfaces se louent en pratique plus cher au m².
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, hors frais. Il faut retirer environ 1 à 1,5 point pour les frais de notaire, la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance et la vacance locative, avant fiscalité.
Les points de vigilance en 2026
- Le DPE : depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et les F suivront en 2028[3]. Un bien classé F ou G s'achète avec un budget travaux, ou ne s'achète pas.
- La zone tendue : vérifiez le classement de la commune sur le simulateur officiel[4]. En zone tendue, le loyer ne peut pas être augmenté librement entre deux locataires.
- Les charges de copropriété : dans les grandes résidences des années 1960 et 1970, elles peuvent absorber une part importante du loyer.
- Le crédit : à 3,75 % sur 25 ans, intérêts et assurance absorbent une bonne partie du rendement. L'opération se juge sur la durée et sur la revente, pas sur le seul cash-flow de la première année.
À Fontenay, le rendement est meilleur qu'à Saint-Cyr parce que le prix d'achat est plus bas. Mais tout se joue sur la copropriété : je regarde les charges, le chauffage et les travaux votés avant même la visite.
Pour aller plus loin : le service de gestion locative, les loyers du secteur et le budget par typologie.
Sources
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées, mise à jour du 20 octobre 2026 (ventes de juillet 2021 à juin 2026), DGFiP et Etalab
- « Carte des loyers » : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, ministère du Logement, data.gouv.fr
- « Propriétaires bailleurs : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être louées », Service-Public.fr
- Simulateur « Savoir si un logement est situé en zone tendue », Service-Public.fr
Données consultées en octobre 2026. Les règles citées évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet. Méthode de calcul des prix : notre méthodologie.
Guillaume AB DER HALDEN
HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008, sur Saint-Cyr-l'École et l'écoquartier Charles-Renard depuis 2016 : estimation, vente, achat et gestion locative à Saint-Cyr, Fontenay-le-Fleury et Bois-d'Arcy.
